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Los derechos de los inquilinos en New Jersey: Capítulo 14. Las conversiones a condominio y cooperativas

 

Contenido:

Las conversiones a condominio y cooperativas

Los arrendatarios son protegidos cuando los edificios son convertidos a otro tipo de vivienda

LOS ARRENDATARIOS PUEDEN ENCARAR un desalojo si el edificio o apartamento donde residen es convertido en una unidad de condominios o cooperativa. La ley contra el desalojo protege, por un lapso de al menos tres años y posiblemente por varios años más, a todo ocupante de ser expulsado debido a este tipo de conversión. En el Condado de Hudson, la ley también protege a las personas mayores y sus cónyuges, los arrendatarios discapacitados y sus familias y los residentes de bajos ingresos de ser desalojados debido a una conversión de este tipo. Este capítulo presenta una descripción breve de estas protecciones legales.

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Las conversiones son complicadas: ¡Consiga ayuda!

El proceso legal para convertir un edificio de alquiler en uno de condominios o una cooperativa es complicado, al igual que lo son las leyes que protegen a los arrendatarios. Si se da cuenta que su vivienda está siendo convertida, o será convertida en el futuro, es importante que busque el asesoramiento de un abogado que sepa de estas leyes. La oficina local de los Servicios Legales le puede ayudar si usted llena los requisitos.

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Las medidas básicas para una conversión
Para convertir una vivienda de alquiler en condominios o cooperativa, el propietario debe seguir ciertas normas. Estas son cuatro leyes diferentes:

  • La ley que ordena la divulgación de algún plan de desarrollo inmobiliario. Cite: N.J.S.A. 45:22A-21.

  • La ley protectora de la tenencia de las personas de la tercera edad y las discapacitadas. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.22.

  • La ley contra el desalojo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1(k) y 2A:18-61.8.

  • La ley de 1992 para la protección del arrendatario. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.40.

Todo dueño que planee convertir un edificio o un lote de viviendas móviles en otro tipo de vivienda debe primero, darle a cada arrendatario dos documentos por separado: (1) una notificación de que tiene la intención de convertir y (2) el plan completo de la conversión. El aviso de la intención de convertir y el plan de conversión deben ser enviados por correo certificado. Además, el dueño debe darle a cada arrendatario con tres años de anticipación una notificación de desalojo para que desocupe la vivienda debido a dicha conversión. Todo arrendatario afectado debe recibir la notificación de la intención de convertir y los documentos del plan al menos 60 días antes de que a los arrendatarios se les dé el aviso de que tienen tres años para mudarse.

El dueño debe seguir estrictamente las leyes con respecto a la conversión. Si el propietario no proporciona toda la información requerida en la manera y modo apropiado, no podrá desalojar al arrendatario al concluir el período de tres años. Cite: Riotto v. Van Houten, 235 App. Div. 177 (App. Div. 1989); Sibig and Co. v. Santos, 244 App. Div. 366 (App. Div. 1990).

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El aviso de la intención de convertir. Este aviso debe contener tres artículos por separado:

  • Una carta al arrendatario diciéndole del derecho que tiene a comprar la propiedad a un precio fijo.

  • Una carta diciendo que cada arrendatario tiene un derecho exclusivo de comprar el apartamento en que reside durante los primeros 90 días después de haber recibido el aviso de la intención de convertir. También debe declarar que, durante los 90 días, no se puede mostrar el apartamento a nadie más a no ser que el arrendatario haya renunciado por escrito a su derecho de comprar.

  • Una copia de las reglas para la conversión aprobadas por la oficina de Nueva Jersey para los asuntos de la comunidad explicando los derechos del arrendatario conforme a la ley contra el desalojo.

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El plan completo para la conversión. El plan debe contener una gran cantidad de información muy específica . Por ejemplo, debe contener una descripción legal de la propiedad, el precio de la vivienda, las condiciones de venta y una copia de la escritura del lugar, si ha sido comprado. Si el plan no contiene toda la información requerida es defectuoso. Las exigencias para un plan de conversión son muy complicadas y usted debería hacer que un abogado versado las revise.

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La notificación de que tiene tres años para desocupar o mudarse. Después de darle al arrendatario el aviso de que tiene la intención de convertir el lugar en otro tipo de vivienda y el plan para la conversión, el dueño entonces debe darle un aviso en el que dice que todo arrendatario que decida no tomar la opción de ser propietario de un condominio o vivienda cooperativa tiene tres años para desocupar. El dueño no puede entablar una acción judicial para desalojar al arrendatario porque tiene planeado hacer una conversión hasta que el período de tres años llegue a su fin. Esto significa que el arrendatario tiene un período mínimo de tres años antes de que el propietario lo pueda demandar para desalojarlo porque se hará una conversión en la edificación. Además, cualquier cantidad de tiempo que quede en el contrato escrito debe terminarse antes de que se pueda comenzar un caso por desalojo, incluso después de que el período de tres años haya concluido.

La notificación donde se le pide al arrendatario que se mude debe expresar la razón por la que se termina el arrendamiento y debe ser entregada personalmente o se le debe dejar con un miembro de la familia que sea mayor de 14 años de edad. También puede ser enviada por correo certificado o regular. Si la correspondencia enviada por correo regular no es devuelta al remitente, se considerará que el arrendatario ha sido informado.

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El derecho a pedir que se le dé una vivienda comparable a la que tiene. Todo arrendatario que haya recibido una notificación de desalojo puede pedirle por escrito al propietario que le dé una oportunidad prudente para buscar y alquilar una vivienda comparable con la donde reside. Este derecho de pedir una vivienda comparable se extiende por 18 meses después de haber recibido la notificación de desalojo. Una vivienda comparable quiere decir un lugar que cumpla con todos los códigos locales y estatales para la vivienda y es equivalente en tamaño, número de cuartos, instalaciones principales, alquiler y en otras formas al apartamento en el que el inquilino reside en el momento. Las exigencias impuestas en el dueño de ofrecer una oportunidad razonable para la obtención de un alojamiento comparable son detalladas y para obtener más asesoramiento los arrendatarios deberían consultar con un abogado que esté bien informado.

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Los aumentos de alquiler durante el período de tres años. Los arrendatarios tienen alguna protección contra los aumentos injustos en el alquiler durante los tres años que tienen para mudarse y durante todo el tiempo que permanezcan en el apartamento, incluyendo durante cualquier suspensión o aplazamiento de desalojo por adversidad. Los arrendatarios siguen teniendo la protección brindada por el control en el alquiler si dicho control se aplica al edificio. También, todo dueño que le pida a la junta encargada del control en el alquiler un aumento por dificultad económica no puede usar el aumento de gastos causados por la conversión como una justificación para su pedido por dificultad económica. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.31

Los arrendatarios que viven en ciudades donde no hay un control en el alquiler sólo pueden recibir aumentos de alquiler moderados. El dueño no puede usar ningún aumento de gastos que son el resultado de la conversión para justificar que tiene que hacer un aumento. Por ejemplo, el casero no puede subir el alquiler porque sus impuestos han subido debido a la conversión. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.31. En una situación como esta, el arrendatario debería buscar asesoramiento legal.

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Las demoras adicionales para un desalojo. Los arrendatarios también deberían buscar ayuda legal cuando encaren una acción judicial para el desalojo después del período de aviso de tres años. Existen reglas complicadas sobre las circunstancias en las que el juez puede conceder más suspensiones o aplazamientos del desalojo. Las reglas generales estipulan que el dueño debe demostrar que le ofreció un lugar comparable al arrendatario dentro de los primeros 18 meses que la solicitó. Si el inquilino solicitó un alojamiento comparable y no lo obtuvo, el tribunal debe conceder una suspensión de un año (un aplazamiento). Después de por lo menos un aplazamiento de un año, si el dueño le provee al arrendatario compensación para la reubicación, el tribunal no puede dar más prórrogas. La compensación por dificultad económica es una exoneración de pago del alquiler por cinco meses. Un arrendatario que reciba esta compensación puede vivir durante cinco meses sin tener que pagar el alquiler. Sin embargo, el tribunal automáticamente renovará la suspensión de un año si el dueño no proporciona la compensación para la reubicación y de nuevo no le brinda al arrendatario una posibilidad razonable para buscar una vivienda similar. El tribunal puede dar hasta un máximo de cinco aplazamientos de un año mientras el propietario no le ofrezca al arrendatario un alojamiento comparable o la compensación para la reubicación. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.11.

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Los requisitos adicionales. Hay varias exigencias legales adicionales que el propietario debe cumplir. Primero, debe darle a todo inquilino cuyo arrendamiento comenzó antes de la conversión y que debido a ésta es expulsado, una exoneración de pago del alquiler de un mes para que cubra el costo de la mudanza. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.10. Segundo, todo arrendatario que se mude a la edificación después de que el dueño oficialmente presentó el plan para la conversión debe recibir el aviso que el edificio será convertido en una vivienda cooperativa o de condominios. También se le debe advertir al arrendatario que si la residencia es vendida a una persona que se quiere mudar a vivir en ella, podría ser desalojado después de recibir una notificación de 60 días. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.9. Tercero, si un arrendatario entabla una acción civil porque ha sido engañado sobre la conversión, el dueño o el comprador del condominio puede ser responsable de pagar tres veces la cantidad de los daños y perjuicios más los honorarios del abogado y los costos del tribunal. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.9.

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Las protecciones especiales para las personas de la tercera edad y las discapacitadas
La ley protege del desalojo por un periodo de hasta 40 años a toda persona discapacitada y de la tercera edad que reúna los requisitos, residente de un edificio que esté siendo convertido en una vivienda cooperativa o de condominios. Durante dicho período de protección, estos arrendatarios deben seguir pagando el alquiler y obedecer las reglas y normas, de no ser así, pueden ser desalojados por alguna otra razón, tal como la falta de pago del alquiler. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.22.

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El criterio para recibir la protección. Las personas mayores tienen derecho a ser protegidas contra el desalojo si (1) tienen un ingreso que no sea más de tres veces el ingreso per cápita del condado donde viven o $50.000, el que sea mayor; (2) han vivido en el edificio por un año o tienen un contrato por más de un año; (3) son mayores de 62 años de edad; y (4) viven en un edificio que contiene por lo menos cinco apartamentos para el alquiler. Las personas discapacitadas reúnen las condiciones si no pueden trabajar debido a un daño físico o mental o son veteranos con una discapacidad, de un 60 por ciento o más, originada durante el período de servicio en las fuerzas armadas. También deben reunir las normas financieras de ingreso y haber vivido durante un año en un edificio que tenga por lo menos cinco unidades de alquiler o deben tener un contrato por más de un año. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.24.

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Cómo solicitar la protección. Antes de que el propietario convierta el edificio en otro tipo de vivienda, la ciudad o población le enviará a cada arrendatario un formulario de inscripción para el programa de protección del arrendamiento. Las personas de la tercera edad o discapacitadas que deseen inscribirse deben llenar el formulario y devolvérselo a la ciudad dentro de 60 días de haberlo recibido. El arrendatario también debe firmar una declaración jurada ante un notario público revelando su ingreso y que ha vivido en el apartamento por un año o que tiene un contrato de arrendamiento a largo plazo.

La ciudad debe decidir e informarle por escrito antes que se cumplan 30 días de la fecha en que se presentó la solicitud al arrendatario si éste cumple con los requisitos. Un arrendatario que llene los requisitos puede recibir la protección si el propietario continúa con el plan de conversión. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.28.

La solicitud de protección debe ser enviada a la ciudad dentro de 60 días de haberla recibido. El inquilino puede solicitar la protección aun semanas o meses más tarde, siempre y cuando la solicitud se haga antes de que un juez dicte un fallo para el desalojo, o antes de que el apartamento sea vendido a una persona que tenga la intención de vivir en él. Los arrendatarios que soliciten y no reciban la protección porque no llenan los requisitos (por tener altos ingresos u otros motivos) pueden solicitar de nuevo. Esto puede ser hasta un año después o más, mientras que la nueva solicitud se haga antes de que exista un fallo del tribunal o antes de que el apartamento sea vendido. Cite: Ellin Corp. v. Tp. of North Bergen, 253 N.J. Super. 434 (App. Div. 1992).

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La protección contra aumentos en el alquiler. Las personas de la tercera edad y discapacitadas que llenen los requisitos también reciben la protección para que no se les aumente el alquiler de una forma irracional. El control del alquiler continúa protegiendo a los arrendatarios si dicho control rige el edificio donde residan. A un propietario que le pida a la oficina de control permiso para hacer un aumento en el alquiler, debido a una dificultad financiera, no se le permite usar el costo adicional de la conversión como una razón para hacer un aumento por dificultad económica. En lugares donde el control del alquiler no tiene valor, cualquier aumento debe ser módico. Igualmente, el dueño no puede usar ningún incremento en los gastos resultados de una conversión para justificar un aumento en el alquiler. Los arrendatarios protegidos que confrontan un aumento deberían buscar ayuda legal bien informada. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.31.

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Las protecciones especiales que existen en el Condado de Hudson
La ley proporciona protecciones adicionales a ciertos arrendatarios que viven en el Condado de Hudson. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.40. Los arrendatarios de dicho condado que llenen los requisitos tienen la protección permanente de no ser desalojados debido a una conversión del edificio en que residen. Dichos inquilinos deben seguir pagando el alquiler y seguir las reglas del contrato. Pero pueden ser sacados si el propietario puede demostrar, ante el tribunal, alguna de las causas legales para el desalojo.

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El criterio para recibir la protección. Los arrendatarios residentes del Condado de Hudson tienen derecho a la protección contra el desalojo si el ingreso familiar está por debajo de una cantidad establecida anualmente. De igual forma estos arrendatarios deben haber vivido en sus apartamentos por lo menos 12 meses antes de que solicitaran la protección. También deben solicitar la protección antes de que el propietario consiga el permiso del estado para hacer la conversión.

Antes de que el dueño pueda convertir, todos los arrendatarios en el edificio deben haber sido notificados por escrito informándoles que tienen el derecho de solicitar una protección especial contra el desalojo. El estado no le permitirá al dueño convertir a no ser que pueda mostrar que todos los arrendatarios han sido notificados del derecho que tienen a solicitar protección.

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Cómo solicitar la protección. La ciudad le enviará una solicitud a cada arrendatario antes de que el propietario convierta el edificio en otro tipo de vivienda. Todo aquel que desee solicitar la protección debe llenar el formulario y devolvérselo a la ciudad antes de que se cumplan 60 días de haberlo recibido. El arrendatario también debe firmar una declaración jurada ante un notario público revelando su ingreso y declarando que ha vivido en el apartamento por un año.

La ciudad debe informarle por escrito antes que se cumplan 30 días de la fecha en que se presentó la solicitud al arrendatario si éste cumple con los requisitos. Todo arrendatario que no llene los requisitos para recibir la protección especial del Condado de Hudson tiene los mismos derechos que todos los otros arrendatarios en casos de conversiones, de la forma que se expresó anteriormente.

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Otros requisitos. Los arrendatarios que residen en el Condado de Hudson pueden perder su protección contra el desalojo si el ingreso familiar está por encima de la cantidad permitida por la ley. Asimismo pueden perder la protección si ya no residen en el apartamento. También, tenga en cuenta que el alquiler para los arrendatarios protegidos en dicho condado sigue bajo la ley del control del alquiler si el edificio está cubierto por dicho control. A un propietario que le pida permiso a la oficina de control para hacer un aumento debido a una dificultad financiera, no se le permite usar el costo adicional de la conversión como una razón para hacer un aumento por dificultad económica. En lugares donde el control del alquiler no tiene valor, el dueño sólo puede hacer un aumento módico que no incluya ningún aumento de gastos causados por la conversión.

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