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Página principal > Vivienda > Alquilo mi vivienda > Los derechos de los arrendatarios en New Jersey: Una guía jurídica para los arrendatarios

K. Capítulo 10: La defensa contra el desalojo

 

Contenido:

La defensa contra el desalojo

Defensas comunes en caso de desalojo

UN ARRENDATARIO SÓLO PUEDE ser desalojarlo si el propietario sigue cada uno de los pasos descritos en el proceso para el desalojo y si un juez queda convencido que, conforme a la ley contra el desalojo, hay causa para dicha acción. Un arrendatario puede vencer una demanda para el desalojo al demostrar que los pasos descritos en el proceso no fueron seguidos correctamente, o que no existe una causa para tal procedimiento, o que conforme a dicha ley, el propietario no ha cumplido con otros requisitos, en particular el de tener que brindarle al arrendatario una vivienda apropiada y segura. Este capítulo le explicará las defensas más comúnmente usadas por los arrendatarios para ganar un caso por desalojo.

Los arrendatarios que tienen que encarar un caso por desalojo sin la ayuda de un abogado deberían leer cuidadosamente este capítulo. El actuar como su propio abogado se llama comparecer pro se. Las leyes para arrendatarios y propietarios pueden ser muy complicadas, por eso, debería hacer lo posible para conseguir un abogado. Si usted tiene que comparecer pro se, examine cada una de la defensas explicadas a continuación y use la que encaje con los hechos de su caso.

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Las prácticas de derecho no autorizadas
El juez no puede ver un caso de desalojo si el propietario de la vivienda es una corporación a no ser que la corporación sea representada por un abogado. Las letras “Inc”. después del nombre del propietario indican que se trata de una corporación. El caso del propietario corporativo debe ser desestimado si la demanda y la orden de comparencia fueron preparadas por alguien que no es un abogado. Lamentablemente, algunos tribunales podrían estirar las reglas del tribunal y permitirle al administrador de la propiedad, accionistas y a otras personas que no son abogados actuar en representación del propietario corporativo. Conforme a las leyes de Nueva Jersey esto es inapropiado (excepto que uno de los miembros de una sociedad general puede presentar documentos y comparecer pro se). Cite: Rule 6:10 y Rule1:21-1 (c).

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El ley para que el propietario inscriba el inmueble
La ley requiere que todo propietario que alquile casas, apartamentos, o edificios suministre cierta información al secretario de la ciudad o población donde el edificio está localizado. Si su edificio contiene tres apartamentos o más, el propietario también debe suscribirlo ante el Departamento para Asuntos de la Comunidad de Nueva Jersey en Trenton. La ley requiere que el propietario ponga en una lista el nombre, dirección y el número telefónico de alguien que puede ser localizado a toda hora como el superintendente, el conserje, u otra persona responsable de hacer reparaciones en caso de emergencia y recibir quejas de los inquilinos. El propietario debe poner esta información en un lugar donde los arrendatarios puedan verla y dársela por escrito a todos los arrendatarios. Cite: N.J.S.A. 46:8-28 y 29.

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No inscribir el inmueble. La ley le impide al propietario desalojarle si el edificio no está debidamente inscrito. El tribunal no puede dictar un fallo de desalojo a favor del propietario, si la propiedad no ha sido inscrita o a usted no se le ha dado una copia de la inscripción. En la mayoría de los casos para el desalojo donde el propietario no ha inscrito el inmueble, el juez pospondrá la audiencia para darle tiempo al propietario para que lo haga. Una vez esté inscrito, el tribunal puede ver el caso y dictar un fallo para el desalojo. El aplazamiento puede darle tiempo extra para mudarse u obtener el alquiler que deba. Algunos jueces no siguen este procedimiento y de todos modos dictan un fallo, si el propietario dice que inscribirá la propiedad más tarde. Esta práctica es claramente indebida. Cite: N.J.S.A. 46:8-33 y Iuso v. Capehart, 140 N.J. Super. 209 (App. Div. 1976).

Si el propietario no ha inscrito el inmueble, usted puede entablar una demanda ante el Tribunal Superior o el tribunal municipal. El propietario puede ser multado hasta $500 por no haber suministrado la información. Cite: N.J.S.A. 46:8-35.

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El no presentar una notificación o dar una notificación que no es apropiada
Usted puede hacer desestimar una demanda para el desalojo si el propietario no le entregó la debida notificación pidiéndole el cese o no le dio un aviso apropiado para que desalojara la vivienda antes de que la demanda fuera entablada ante el tribunal. Esta es una defensa muy común e importante. Como explicamos en el capítulo 8, Aspectos prácticos para encarar un desalojo, estas notificaciones deben describir expresa y detalladamente la conducta que origina el desalojo y darle la cantidad de tiempo correcta antes de acudir al tribunal. Las notificaciones deben ser muy específicas para que los arrendatarios sepan exactamente qué se espera de ellos y cómo prepararse para el juicio. Los propietarios deben “obedecer” estrictamente las exigencias de la presentación de las notificaciones y, si no lo hacen, usted puede argumentar que la acción para el desalojo debe ser desestimada. Véase Las notificaciones requeridas antes de presentar una demanda para el desalojo. Recuerde que el propietario no tiene que darle ningún aviso para desalojarle por no pagar el alquiler. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.2.

Lea detalladamente la advertencia de cese y la notificación para que desaloje la vivienda antes de acudir al tribunal. Si sólo recibió un aviso para que desaloje, averigüe si la ley contra el desalojo requiere que el propietario le entregue primero un aviso para que cese.

Aquí hay algunos ejemplos de notificaciones que no son apropiadas. Si usted cree que el aviso que recibió es, en alguna forma, inadecuado, o incluso si no está seguro, dígale al juez, preséntele la notificación para que la revise, y pídale que la demanda sea desestimada porque le han dado una notificación incorrecta.

  • Recibe una notificación donde se le dice que debe desalojar la vivienda porque durante la noche usted escucha música con el volumen muy alto. Usted no recibió primero una advertencia para que cesara. La notificación no es apropiada porque usted debe recibir ambos avisos en el orden debido.

  • Recibe una notificación donde se le dice que deje de poner la música a todo volumen durante las horas de la noche. El propietario le envía después una nota para que se marche porque usted tiene demasiados visitantes. Tal nota es incorrecta porque la notificación para que se marche debe estar relacionada con el mismo tipo de conducta por la que se hizo la advertencia en la notificación de cese.

  • El 31 de marzo, el propietario de su vivienda le envía un aviso para que desaloje diciéndole que debe salir del apartamento en un mes, o antes del 30 de abril, porque éste alega que usted no ha obedecido la advertencia de cese, en la que se le dijo dejara de quebrantar las cláusulas de su contrato. El propietario no espera hasta el 30 de abril para comenzar el caso para el desalojo. En cambio, el 20 de abril entabla una demanda. A usted le entregan la demanda y citación donde se le dice que comparezca ante el tribunal el 3 de mayo. Dicho aviso es inapropiado porque usted no recibió la notificación de desalojo con un mes completo de anticipación. El propietario no puede comenzar un caso para el desalojo hasta que el tiempo indicado en dicha notificación se haya vencido.

  • Recibe una notificación para que desaloje porque rompió una de las reglas en el contrato. Tal nota no describe la regla específica que quebrantó, ni qué fue lo que hizo para quebrantar dicha regla. Este aviso no es apropiado porque debe decirle exactamente las reglas que fueron afectadas y cómo fue que las violó, la fecha, descripción y cuántas veces lo hizo. Cite: A.P. Development Corp. v. Band, 113 N.J. 485 (1988).

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El no seguir los procedimientos y requisitos federales para presentar las notificaciones
Los arrendatarios que residen en un alojamiento público o subvencionado pueden tener acceso a ciertos derechos procesales además de los ordenados por la ley estatal. Vea en el capítulo 9, tipos adicionales de notificación.

Si usted está siendo desalojado de una vivienda pública o subvencionada, o le niegan o le cancelan la ayuda de la Sección 8, debería verificar con un abogado de los Servicios Legales para estar seguro que ha recibido la notificación apropiada.

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Las notificaciones que los habitantes de las viviendas públicas deben recibir. Si vive en el alojamiento público, usted tiene derecho a que la autoridad para la vivienda le entregue las siguientes notificaciones antes de cancelar su contrato.

  • La autoridad para la vivienda tiene que darle un aviso 14 días antes de cancelar un contrato por falta de pago del alquiler. Cite: 24 C.F.R. § 966.4(l)(3)(i)(A).

  • En tres otros tipos de casos, la autoridad para la vivienda tiene que darle un aviso prudencial de hasta 30 días, según sea la gravedad de la situación. Estos son casos donde la autoridad para la vivienda busca terminar un contrato debido a una actividad ilícita, amenazas o la existencia de un fallo condenatorio por un delito. En cualquier otro caso, la autoridad para la vivienda debe darle una notificación 30 días antes de que pueda tratar de desalojarle por medio del tribunal, a no ser que la ley estatal permita que se dé una notificación con un periodo más corto. Cite: 24 C.F.R. § 966.4(l)(3) (i)(B)(C).

  • La notificación de cancelación de un contrato debe:
    • Declarar las razones por las que se desaloja,
    • Informarle de su derecho a contestar, e
    • Informarle de su derecho a examinar, antes del juicio, los documentos que la autoridad para la vivienda tenga relacionados con la cancelación o el desalojo.

    En casos donde la autoridad para la vivienda está obligada a darle la oportunidad de tener una audiencia para la presentación de agravios, el aviso también debe informarle de su derecho a solicitar una audiencia oficial o extra oficial con la autoridad para la vivienda. Cite: 24 C.F.R. § 966.4 (l)(3)(ii).

  • Puede que no siempre tenga derecho a una audiencia con la autoridad para la vivienda para presentar agravios, como sucede en los casos que implican una actividad ilícita. En aquellos casos, la notificación de la cancelación del contrato también declarará:
    • Que usted no tiene derecho a una audiencia para presentar agravios,
    • Que la autoridad para la vivienda tiene que acudir al tribunal para tratar de desalojarle,
    • Que el gobierno (HUD) ha aprobado este procedimiento jurídico,
    • Las razones por las que se hace el desalojo, y
    • Que usted tiene derecho a examinar, antes del juicio, los documentos relacionados con la cancelación o el desalojo. Cite: 24 C.F.R. § 966.4(l) (3)(v); 24 C.F.R. § 966.4(m).

Es importante que se ponga en contacto con un abogado de los Servicios Legales para asegurarse de que sus derechos serán protegidos y que usted ha recibido la notificación apropiada.

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Las notificaciones que los habitantes de las viviendas subvencionadas deben recibir. Si el edificio donde reside recibe un subsidio, pero pertenece a una persona particular (no es una autoridad para la vivienda, ni un vale de la Sección 8), usted puede tener los siguientes derechos.

  • Los arrendatarios que viven en la mayoría de edificios subvencionados tienen derecho a recibir una notificación que:
    • Diga la fecha en la que el contrato será cancelado;
    • Explica en detalle las razones para la anulación;
    • Le aconseja al arrendatario que tiene 10 días para hablar con el propietario sobre la propuesta cancelación; y
    • Le aconseja que si no se marcha, el propietario puede entablar una demanda para desalojarle, en la cual el arrendatario puede presentar una defensa. Cite: HUD Handbook 4350.3 REV-1, Section 8-13, B2, p. 8-14; Family Model Lease, Section 23e, Appendix 4-A, p. 12.

  • En ciertos casos, los arrendatarios pueden tener derecho a recibir un aviso 30 días antes de la cancelación del contrato. Cite: HUD Handbook 4350.3 REV-1, Section 8-16, B2, 3, p. 8-20; Family Model Lease, Section 23e, Appendix 4-A, p. 12. En otros casos, la notificación de la cancelación es el período de tiempo requerido por ley.

Los anteriores derechos a recibir una notificación deben ser mencionados en su contrato. A no ser que la autoridad para la vivienda o algún propietario subvencionado le dé la notificación apropiada, usted no puede ser desalojado y el caso debe ser desestimado Cite: Housing Authority of Newark v. Raindrop, 287 N.J. Super. 222 (App. Div. 1996); Riverview Towers Associates v. Jones, 358 N.J. Super. 85 (App. Div. 2003).

Si no está seguro en qué tipo de vivienda vive, usted puede buscar en la guía para obtener una vivienda en Nueva Jersey a un precio cómodo.

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Las notificaciones que las personas con vales de la Sección 8 deben recibir. Si es el portador de un vale de la Sección 8, usted tiene derecho a las notificaciones que recibiría bajo la ley estatal. Vea en el capítulo 9, tipos adicionales de notificación. Usted no tiene derecho a recibir ningún aviso aparte de los que recibiría bajo la ley estatal.

Si es el portador un vale de la Sección 8, y usted recibe una notificación de desalojo de parte del propietario de su vivienda, inmediatamente debe entregarle a la autoridad para la vivienda pública una copia de dicha notificación. Cite: 24 C.F.R. § 982.551(g). El propietario debe darle a dicha autoridad una copia de cualquier notificación que le dé a usted. Cite: 24 C.F.R. § 982.310(e)(2)(ii).

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Qué sucede cuando se presenta una demanda para el desalojo inapropiada
Un juez puede anular una demanda para el desalojo si no ha sido procesada de la manera correcta. Por lo que esto sucede a menudo, usted debe leer la demanda que reciba para asegurarse que esté debidamente planteada. Aquí hay algunos ejemplos de lo qué es una demanda inapropiada.

  • La demanda no dice por qué el propietario quiere que desocupe o no describe la razón por la cual usted, conforme a la ley contra el desalojo, está siendo desalojado.

  • En un desalojo por falta de pago del alquiler, la demanda debe incluir sólo la cantidad del alquiler legalmente adeudada. El propietario no puede añadir cargos que legítimamente no son parte del “alquiler”. Vea Los recargos por pagos tardíos o morosos, Los honorarios del abogado, y La falta de pago del alquiler para más información sobre los recargos que no pueden ser incluidos como parte del alquiler.

  • La razón indicada en la demanda por la qué el propietario quiere que desocupe no es la misma citada en la notificación de cese y/o la notificación de desalojo que recibió. La causa para el desalojo definida en la demanda debe ser igual a la razón citada en la notificación de cese y/o la notificación de desalojo.

El juez debería desestimar una demanda que se ha hecho erróneamente porque los casos para el desalojo son programados para ser rápidos, y el propietario siempre puede comenzar un nuevo proceso. De una manera indebida, algunos jueces le permiten al propietario enmendar o cambiar la demanda, para que aparezca apropiada y el caso pueda proceder en una audiencia. Si el juez permite que se haga algún cambio inmediato a la demanda, usted debe oponerse. Si de todas formas, el juez permite que se haga dicha enmienda, pida para que la audiencia sea aplazada y tener tiempo de preparar una defensa contra la demanda enmendada o arreglada.

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El pago del alquiler
Una defensa común contra el desalojo por falta de pago debe mostrar que el alquiler ha sido pagado. Este es el motivo por el cual es tan importante pedir un recibo firmado por el propietario cada vez que usted haga el pago del alquiler, incluso si paga con un cheque o giro postal. Usted puede demostrar que el alquiler ha sido pagado al presentarle al juez los recibos de pago. ¿Qué sucede si usted dice que debe el alquiler o durante una audiencia el juez determina que debe el alquiler? Usted puede hacer que la demanda sea desestimada el mismo día de la audiencia si paga el alquiler y los costos jurídicos al tribunal antes de que cierre. Cite: N.J.S.A. 2A:18-55.

Por ejemplo, al final de la audiencia, el juez determina que usted debe $500 y expide un fallo por falta de pago. Inmediatamente, usted abandona el tribunal y llama a un pariente o amigo que le pueda prestar el dinero que debe. El caso en su contra aún puede ser anulado y si puede reunir el dinero (incluyendo los costos administrativos) y entregárselo al secretario del juez antes de que la oficina cierre, por lo general a las 3:30 ó 4:00 de la tarde, no será desalojado.

El dinero del alquiler y los costos administrativos se le entregan al secretario del Tribunal Superior, en la Parte Civil Especial. Éste le dará un recibo, le enviará el dinero al propietario y anulará la demanda para el desalojo entablada en su contra. Si usted le paga la suma completa al secretario antes de la audiencia, de todas formas debe presentarse a la audiencia para asegurarse que el juez sabe que el alquiler ha sido pagado y por consiguiente anule la demanda.

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El pago de los servicios públicos
Si el propietario de la vivienda donde usted reside está encargado de pagar los servicios públicos y no los paga, usted puede correr el riesgo de que le corten los servicios. Si usted recibe un aviso de la compañía de la electricidad, el gas, el agua, o el servicio del alcantarillado diciéndole que le van a cortar los servicios por falta de pago, usted puede pagar la cuenta para continuar recibiendo el servicio. Después, puede sacar el total del pago de la cantidad del alquiler que va a pagar, y el propietario no puede desalojarlo porque usted no ha pagado el alquiler completo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1(a).

Si usted paga la cuenta de los servicios públicos, guarde el aviso del corte de servicios y el recibo de pago porque el propietario todavía puede intentar desalojarlo por falta de pago del alquiler.

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El no haber obtenido un certificado de habilitación
El municipio, por medio de una ordenanza, ordena que el propietario no puede alquilar una vivienda a no ser que obtenga primero un certificado de habilitación expedido por la municipalidad. Dicho certificado es un procedimiento para asegurar que los apartamentos cumplan con las normas del código para la vivienda antes de ser alquilados. La falta del propietario a obtener uno puede ser usada para demostrar que las condiciones en el apartamento son precarias y que ésto incumple con el deber del propietario a proveer una vivienda habitable. Las condiciones del apartamento determinan a cuánto alquiler tiene derecho. Cite: McQueen v. Brown and Cook, 342 N.J. Super. 120, aff’d 175 N.J. 2000 (2002). Con respecto a este caso, el tribunal estipuló que si el propietario no posee un cerificado de habitabilidad, tiene que solicitar uno antes de intentar desalojar a algún inquilino.

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El no proporcionar un alojamiento seguro y apropiado
El capítulo 6 explica el deber del propietario a proporcionar un alojamiento seguro y apropiado. También le dice de cómo utilizar el alquiler para obligar al propietario a que haga reparaciones en el apartamento o casa. Incluyendo la reparación y deducción—utilizar el dinero del alquiler para hacer la reparación y luego restarle el costo de la reparación de la suma del alquiler. Otra forma es la retención del alquiler en la que no se paga el alquiler hasta que el dueño haga la reparación necesaria.

Las acciones para hacer la reparación y restar el costo así como retener el alquiler implican que usted no le pague al propietario cuando está previsto. Esto quiere decir que si usted toma estas medidas, el propietario podría demandarle por no haberle pagado el alquiler. En el tribunal, su defensa consistirá en decir que el propietario no le ha brindado un alojamiento apropiado y seguro. Usted debe repasar capítulo 6, Su derecho a una vivienda segura y apropiada, en especial las secciones que hablan de la reparación y cómo hacer la deducción, cómo retener y reducir el alquiler. Es importante recordar que si utiliza el método de reparación, deducción y retención del alquiler como una defensa para no hacer el pago del alquiler, usted tendrá que demostrarle al tribunal qué tan graves son los problemas en su vivienda. En caso que retenga el alquiler como defensa porque su morada no es segura y necesita una reparación, es posible que le pidan que le entregue al tribunal, todo el alquiler que ha retenido antes de que pueda obtener una audiencia. El juez no tiene que hacer tal cosa y puede simplemente aplazar el caso sin pedir que deposite el dinero del alquiler. Para estar seguro, cuando acuda al tribunal por no haber pagado el alquiler debe llevar el total de la cantidad retenida, en efectivo, un cheque certificado o un giro postal. El tribunal no le aceptará un cheque personal.

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El propietario está equivocado o mintiendo
Si lo que el propietario dice en la demanda no es cierto, usted tiene el derecho de negarlo. El propietario entonces tiene que demostrar que sí lo es. La ley requiere que el dueño del inmueble demuestre que la demanda esté basada en hechos. Tenga cuidado que a veces el juez le cree al propietario y no al arrendatario, de ser así, debe estar preparado a demostrar que usted tiene la razón y que el casero está equivocado. Para lograrlo, puede presentar testigos, fotos, cartas que le envió o recibió del propietario, recibos y cualquier otra cosa útil a su caso.

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El propietario sabía de la situación, pero continuó con la tenencia

El propietario renuncia o cede su derecho a desalojarlo si sabiendo que usted ha quebrantando el contrato o cualquiera de sus reglas continúa aceptando el pago del alquiler. Cite: N.J.S.A. 46:8-10.

A continuación encontrará algunos ejemplos de lo que se considera como renuncia:

  • El propietario le envía un aviso pidiéndole que deje de poner la música a alto volumen y luego le envía una notificación para que desaloje antes del 31 de marzo. Si acepta su pago por el alquiler de abril, el propietario revoca la notificación dónde le dice que desaloje. Cite: Royal Associates v. Concannon, 200 N.J. Super. 84 (App. Div. 1985). El hecho de aceptar el pago del alquiler es un factor muy importante para determinar si el propietario ha revocado la notificación de desalojo, sin embargo, dependiendo del caso, dicha acción talvez no sea suficiente.

  • El contrato dice que no se permite tener ninguno animal en el lugar, pero desde que se mudó, el propietario le ha permitido a usted y a otros arrendatarios tener animales en la vivienda.

  • El propietario le envía una notificación para que cese de hacer algo, pero más tarde le envía otro aviso que contradice la notificación de cese original o que no amenaza al arrendatario con ser desalojado. Cite: A.P. Development Corp. v. Band, 113 N.J. 485 (1988).

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La venganza—el propietario se quiere vengar
La ley no permite que ningún propietario le desaloje como represalia porque hace valer sus derechos o hace cumplir lo establecido en el contrato. Tampoco puede desalojarlo como desquite porque usted se queja de las condiciones en la residencia ante la oficina de salud pública, el inspector, la autoridad para la vivienda o cualquier otra agencia gubernamental. Finalmente, el propietario no le puede desalojar debido a su participación en una asociación de arrendatarios o cualquier organización legal. Cada una de estas represalias es una defensa contra una acción para el desalojo. Si puede demostrar que el dueño intenta echarlo por venganza, el caso será anulado. Cite: N.J.S.A. 2A:42-10.10 y 10.11. Antes de que acuda al tribunal, esté preparado a demostrar que se trata de una venganza.

Si el motivo por el cual el propietario lo echa es por haberse quejado ante una agencia del gobierno usted está protegido por la ley contra el desalojo. Esto es cierto incluso si el dueño tiene otros motivos, como el quererle cobrar a un nuevo inquilino un alquiler más caro. Cite: Silberg v. Lipscomb, 117 N.J. Super. 491 (1971); Les Gertrude Associates v. Walko, 262 N.J. Super. 544 (App. Div. 1993).

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