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Página principal > Vivienda > Alquilo mi vivienda > Los derechos de los arrendatarios en New Jersey: Una guía jurídica para los arrendatarios

E. Capítulo 4: Los Contratos

 

Contenido:

Los contratos

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es un acuerdo entre el propietario de la vivienda y el arrendatario o inquilino para el alquiler o arrendamiento de un apartamento o una casa. Dicho contrato puede ser un acuerdo verbal o por escrito. En Nueva Jersey la mayoría de los contratos, verbales o escritos, no son el resultado de una negociación entre el propietario y el arrendatario—como el dueño sabe que hay una demanda de viviendas de alquiler más grande que las que hay disponibles, entonces puede imponer las condiciones del convenio. Por eso, la persona que quiere alquilar un apartamento debe aceptar el pacto de la forma en que el propietario lo ofrece.

De vez en cuando, el propietario intenta incluir en el contrato condiciones que no son razonables o son injustas. Por ejemplo, el convenio puede exigir que el arrendatario tenga que pedirle permiso al propietario para que sus invitados o visitantes puedan quedarse a pasar la noche. Esto es irracional. El arrendatario tiene el derecho a recibir la visita de sus amigos o parientes durante varios días sin necesitar el permiso del propietario.

En Nueva Jersey todo contrato debe estar escrito en “un idioma claro”. Esto quiere decir que el contrato estar escrito en “una forma clara, sencilla, fácil de leer y de entender”. Cite: N.J.S.A. 56:12-2.

Antes de firmar un contrato, léalo con cuidado. No firme ningún convenio que tenga espacios en blanco. Asegúrese que las condiciones en los artículos son las mismas que usted y el propietario pactaron cuando hablaron de alquilar el lugar. Si no entiende algo en el contrato, no lo firme. Dígale al propietario que primero quiere llevárselo a un amigo o a un abogado quien le ayudará a entenderlo. Si lo firma, asegúrese de que le den una copia. Esto le impedirá al propietario hacer cambios después.

Si su contrato es verbal u oral, asegúrese de aclarar con el propietario todas sus responsabilidades y las de él. Antes de llegar a un acuerdo final con el propietario, es importante que entienda lo que tiene que hacer.

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Las clausulas más comunes de un contrato

La mayoría de contratos, hablados o escritos, tienen varios requisitos o condiciones en común. Además, las leyes requieren cierta conducta por parte de los propietarios y los arrendatarios que entren en algún acuerdo, incluyendo en uno verbal. Esta sección revisa algunos de los requisitos más comunes y explica cómo son tratados por las leyes.

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El término del contrato
El contrato contendrá, el término, el tiempo que se ha pactado para el alquiler de la propiedad; por lo general un mes, seis meses o un año. Si su contrato no tiene ningún tiempo de duración y si tiene que pagar la renta mensualmente el término es automáticamente un mes. Lo que quiere decir que su contrato va de mes a mes. Cite: N.J.S.A. 46:8-10. El hecho de que tenga un contrato que va de mes a mes no significa que el propietario lo puede sacar de la vivienda al final de cualquier mes. Usted no tiene que marcharse sólo porque el contrato llega a su fin. Las leyes contienen normas especiales para desalojar a los arrendatarios o inquilinos. Para obtener más información al respecto, véase el capítulo 5: Cómo terminar o romper el contracto.

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El pago del alquiler o renta
El contrato declarará la cantidad del alquiler que usted pacta pagar mensualmente por la casa o el apartamento. Esto significa que si firma un contrato por un año a $500 por mes, usted hace un contrato por $500 durante 12 meses ó $6.000.

Usted debe pagar el alquiler siempre por medio de un cheque personal o giro postal. De esta forma le queda un recibo por cada pago que haga. No debe pagar el alquiler en efectivo a no ser que le firmen un recibo. Si utiliza giros postales, tenga cuidado. El propietario puede decir que no lo recibió. Entonces usted tendrá que pedirle al banco que averigüe lo que pasó con el giro. Esto puede causarle problemas si el propietario intenta desalojarlo por no pagar el alquiler. En dicho caso, usted necesitará la prueba para mostrarle al juez que sí hizo el pago. Por lo tanto, pídale al propietario que le firme un recibo por cada pago, incluso cuando le pague con un giro postal. Guarde las copias de todos los recibos de pago del alquiler.

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El depósito de garantía
El contrato puede requerir un depósito de garantía. Si se requiere uno, el contrato debe decir por escrito que fue recibido e indicar la cantida. Hablamos de este tema en el capítulo 3, El depósito de garantía.

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Los recargos por pagos tardíos o morosos
Muchos contratos incluyen recargos por pagos tardíos, si no se paga el alquiler en cierta fecha del mes. Este monto está destinado a cubrir la cantidad perdida por el propietario como consecuencia del pago tardío. Los tribunales harán que se paguen dichos recargos, si son módicos y han sido explicados en detalle y por escrito en el contrato. El propietario no puede desalojar porque éstos no se han pagados a no ser que exista un acuerdo que diga que los recargos serán considerados como parte “del alquiler”. Cite: 447 Associates v. Miranda, 115 N.J. 522 (1989). En los casos de vivienda bajo la Sección 8, el propietario no puede demandar para desalojar porque el inquilino no pagó los recargos por pagos tardíos aunque estos se consideren como parte del alquiler. Véase Community Realty Management Company v. Harris, 155 N.J. 212 (1998). De igual manera, la autoridad para la vivienda pública no puede desalojar por la falta de pago de los recargos incluso si estos son considerados como parte del alquiler. Cite: Housing Authority of the City of Atlantic City v. Taylor, 171 N.J. 580 (2002); Hodges v. Feinstein, 189 N.J. 210 (2007). Tampoco se permite cobrar recargos por pagos tardíos si el arrendatario no paga el alquiler a tiempo porque el propietario no ha hecho las reparaciones necesarias. Conforme a la ley contra el desalojo, todo arrendatario que pague el alquiler en repetidas ocasiones después de la fecha establecida, puede ser demandado, siempre y cuando el propietario le haya proporcionado las debidas notificaciones. Vea el capítulo 9, Las causas para el desalojo. Además, hay una nueva ley que dicta cuándo se debe pagar el alquiler y cuándo se puede cobrar por pagos tardíos. El estatuto no cubre a todos los arrendatarios; sólo cubre a las personas de la tercera edad que reciben pensiones de la Seguridad Social, jubilaciones del ferrocarril u otras pensiones del gobierno en lugar de las pensiones por edad avanzada de la Seguridad Social. De igual manera, cubre a las personas que reciben beneficios por discapacidad de la Seguridad Social, del ingreso de ayuda suplementaria, (SSI), de la beneficencia social o del programa estatal Work First. Cite: N.J.S.A. 24A: 42-6.1 y 6.3.

Las leyes indican que el propietario debe darle al arrendatario un período “de gracia de cinco días laborables” para pagar el alquiler. Si el inquilino paga el alquiler dentro de un período de cinco días, el propietario no puede cobrarle recargos por pagos tardíos. Los cinco días laborables, no incluyen el sábado, el domingo, ni un día de fiesta nacional o estatal.

Si el propietario sabe, o debería saber, que usted recibe su sueldo mensual en cierto día, él debe escoger una fecha posterior que le convenga a los dos.

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Los honorarios del abogado
Algunos contratos requieren que el arrendatario pague los honorarios del abogado contratado por el propietario si uno tiene que ser usado durante una demanda jurídica contra el inquilino. Si tal cláusula existe en su contrato y el propietario acude al tribunal para desalojarlo y él gana el caso, usted será responsable por el pago de los honorarios “módicos” del abogado del propietario. Cite: Community Realty Management v. Harris, 155 N.J. 212 (1998); University Court v. Mahasin, 166 N.J. Super. 551 (App. Div. 1979).

Hay ocasiones en las que el propietario querrá exigir el pago de los honorarios del abogado utilizado en una acción para el desalojo y tratará de expulsarlo si no los puede pagar. Sin embargo, para que ésto se pueda hacer:

  • debe existir un contrato por escrito, y
  • debe decir en el acuerdo que los honorarios del abogado son “alquiler adicional” o que “se pueden cobrar como alquiler”.

Si no hay un contrato por escrito que describa que los honorarios del abogado son considerados como “alquiler”, y usted no los puede pagar, no le pueden desalojar. Cite: Community Realty Management v. Harris, 155 N.J. 212 (1998).

Sin embargo, incluso si el contrato contiene tal provisión, la ley puede imponer un límite a la cantidad del alquiler que deba y el propietario no podrá desalojarlo por no pagar los honorarios. Por ejemplo, la oficina para la vivienda pública no puede desalojar a ningún arrendatario por no pagar los honorarios, incluso si el contrato estipula que éstos han de ser considerados como alquiler adicional. Cite: Housing Authority of the City of Atlantic City v. Taylor, 171 N.J. 580 (2002); Hodges v. Feinstein, 189 N.J. 210 (2007). Si usted recibe ayuda federal, tal como la Sección 8, puede argumentar que la cantidad de su alquiler es sólo aquella que dicta la agencia que administra su ayuda. Esto quiere decir que el monto total del alquiler es sólo la cantidad indicada en su contrato. De igual manera, si vive en un lugar donde el alquiler es controlado, usted debe argumentar que la ordenanza para el control del alquiler pone un límite a la cantidad del alquiler y que sumarle los honorarios del abogado como alquiler suplementario o adicional excedería los límites que controlan el alquiler. Cite: Housing Authority of the City of Atlantic City v. Taylor, 171 N.J. 580 (2002); Community Realty Management Inc. v. Harris, 155 N.J. 212 (1998); Ivy Hill Park Apartments v. Sidisin, 258 N.J. Super. 19 (App. Div. 1992).

En un caso para el desalojo, si el juez dicta que usted es responsable por los honorarios del abogado contratado por el propietario y el día de la audiencia usted no paga dicha cantidad, le pueden desalojar. En ocasiones, el propietario le pedirá al juez que desaloje al arrendatario aún cuando éste haya pagado el alquiler que debía antes de la fecha de la audiencia, pero no incluyó los honorarios del abogado con el pago del alquiler. Si el propietario intenta hacer ésto, el arrendatario deberá argumentar que al aceptar el pago del alquiler, el propietario abandonó o “renunció” al derecho de desalojar por falta de pago de los honorarios del abogado. Cite: Carteret Properties v. Variety Donuts, Inc., 49 N.J. 116 (1967). Pero, es cosa del juez decidir si el propietario de verdad renunció o no. Por lo tanto, es importante comparecer ante el tribunal a no ser que el arrendatario obtenga una declaración por escrito diciendo que el propietario ha desestimado el caso. Vea también la sección, El propietario sabía de la situación, pero continuó con la tenencia.

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Las normas y reglamentos
A menudo, el contrato tendrá las reglas que el propietario quiere que el arrendatario siga. Tales reglas requieren que usted se comporte de cierta forma, o dictan que usted no puede hacer ciertas cosas en el apartamento o en las áreas comunes del edificio o complejo habitacional dónde reside. Por ejemplo, el contrato puede contener reglas sobre el uso de una lavadora en su apartamento; su responsabilidad de pagar por el fluido eléctrico, el gas, la calefacción u otros servicios públicos si no están incluidos en el alquiler; cómo deshacerse de la basura, el uso de las instalaciones comunes, tales como el cuarto de la lavandería o los patios de recreo.

El asentimiento de los reglamentos. Antes de firmar un contrato, debe asegurarse que está dispuesto a seguir las normas y reglamentos. Esto incluye las reglas escritas en el contrato y las requeridas por las leyes. Si no obedece las normas, según la ley contra el desalojo, usted podría ser desalojado por quebrantar una regla, siempre y cuando ésta sea sensata. Véase el capítulo 9, Las causas para el desalojo.

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El cuidado de la propiedad
Por lo general un contrato dice que usted es responsable por cualquier daño a la propiedad hecho por sus niños, invitados o animales domésticos si dicha avería es más de lo acostumbrado por el desgaste “normal”. La ley requiere que los arrendatarios sean responsables por el debido cuidado de la propiedad, incluso si el acuerdo escrito no menciona nada de esto o si se trata de un acuerdo verbal. Según la ley en contra del desalojo, usted puede ser sacado del lugar por destruir la propiedad. Véase el capítulo 9, Las causas para el desalojo.

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La notificación para que se haga alguna reparación
La mayoría de los contratos dicen que el arrendatario tiene la responsabilidad de avisarle al propietario, sin falta alguna, de cualquier reparación que la propiedad necesite. Los arrendatarios tienen dicha responsabilidad legal incluso si no existe un contrato por escrito. Hay varias razones por las que usted debe informar rápidamente de cualquier defecto, en particular de problemas tales como un escape de agua. Estos problemas si no son corregidos inmediatamente pueden causar daños adicionales. Al dar aviso de dichos problemas, puede así evitar cualquier tentativa por parte del propietario de pedir que le pague por el daño adicional. De igual manera evitará darle una razón para deducirle parte o todo el depósito de garantía. De ser posible, presente el aviso por escrito y quédese con una copia.

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Una conducta apropiada
Acorde con cualquier contrato, escrito o hablado, usted no puede interferir con los derechos de otros arrendatarios. Esto quiere decir que usted, los miembros de su familia, sus invitados y sus animales domésticos no pueden hacer nada que perturbe la paz y tranquilidad de los otros arrendatarios y vecinos. Según la ley en contra del desalojo, usted puede ser desalojado por causar el desorden, hacer demasiado ruido y molestar a los otros ocupantes.

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Las mascotas y animales domésticos
El contrato escrito por lo general declarará si se le permite al arrendatario tener algún animal doméstico. Si el propietario dice que está bien tener un animal, asegúrese de tener dicho permiso por escrito. Muchos propietarios no permiten ningún animal y el contrato tendrá una cláusula que dice “No se permite tener animales domésticos”.

¿Qué pasa si el arrendatario tiene un animal y la propiedad es vendida pero el nuevo propietario quiere prohibir que se tengan animales domésticos o mascotas? Cuando el contrato expire, el nuevo propietario podría intentar darle al arrendatario un nuevo contrato con una cláusula de que no se tengan animales en la vivienda. Las leyes actuales prohíben que el nuevo propietario obligue al inquilino a deshacerse de los animales que el propietario anterior le permitió tener. Si un arrendatario u ocupante tiene una mascota porque el propietario anterior dio permiso para tenerlo, el nuevo propietario debe permitir que el animal se quede en la residencia. Sin embargo, el propietario actual puede prohibirle a un nuevo arrendatario tener mascotas y puede tratar de obligar a un arrendatario a deshacerse de cualquier animal doméstico que les cause problemas a otros arrendatarios. Cite: Royal Associates v. Concannon, 200 N.J. Super. 84 (App. Div. 1985) y Young v. Savinon, 201 N.J. Super. 1 (App. Div. 1985).

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El control de los animales domésticos o mascotas. Si le permiten tener algún animal en la vivienda, debe mantenerlo bajo control. Si le permite al animal hacer daños a la propiedad o interferir con los derechos de los vecinos, el propietario puede exigirle que controle al animal o que lo saque del edificio. Conforme a la ley en contra del desalojo, su inhabilidad de controlar a la mascota también podría conducir a su desalojo.

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Los animales domésticos en los alojamientos públicos para personas mayores. Hay reglas especiales para la posesión de animales en viviendas de alquiler para personas mayores. Una ley en Nueva Jersey permite que los habitantes de todo proyecto habitacional para personas de la tercera edad tengan mascotas. Cite: N.J.S.A. 2A-42-104. Las leyes federales permiten que las personas de la tercera edad y discapacitadas que vivan en los alojamientos subvencionados por el gobierno federal tengan mascotas y animales domésticos. Cite: 12 U.S.C. § 1701n-1. Además, todo arrendatario de una vivienda pública tiene derecho a tener uno o más animales domésticos siempre y cuando los propietarios llenen las condiciones establecidas por la oficina para la vivienda. Cite: 42 U.S.C. 1437z-2. De igual manera, las leyes de Nueva Jersey le dan a los habitantes de todo proyecto habitacional para personas de la tercera edad el derecho a tener animales domésticos. Cite: N.J.S.A. 2A:42-103. Dicha ley rige en edificios que tienen tres o más apartamentos, proyectos de condominios y edificios cooperativos, siempre y cuando todos los apartamentos sean para personas mayores. Se define como persona de la tercera edad a una persona que tenga por lo menos 62 años de edad. Esto incluye a la pareja sobreviviente de una persona mayor, siempre y cuándo ésta tenga por lo menos 55 años.

Según la ley, el propietario no puede rehusarse a renovar el contrato con un arrendatario porque éste tiene algún animal doméstico. El propietario puede dictar reglas sensatas acerca del cuidado y control de los animales domésticos por parte de los arrendatarios y puede exigir que el arrendatario regale cualquier cría que el animal tenga antes que se cumplan ocho semanas del nacimiento de la cría. El propietario no puede exigir que el animal sea castrado o esterilizado.

De igual manera, la ley permite que el propietario exija que se saque algún animal doméstico de la vivienda si el arrendatario:

  • No obedece las reglas dictadas por el propietario, y esto viola cualquier código de salud o del edificio.
  • No cuida muy bien del animal.
  • No controla el animal, por ejemplo, no sacar al perro amarrado con una cuerda cuando lo lleva a caminar.
  • No limpia los excrementos del animal cuando el dueño se lo pide.
  • No impide que el animal defeque u orine en las aceras, entradas, vestíbulos u otras áreas comunes dentro y fuera del complejo habitacional.

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El ingreso del propietario a la vivienda del inquilino
Todo contrato, escrito u oral, le da al arrendatario “la posesión exclusiva” del lugar donde mora. Esto quiere decir que sólo el arrendatario, los miembros de su familia y la gente a quien éste permita ingresar a la casa o apartamento tienen derecho a estar allí. El propietario no tiene derecho a entrar en la casa o apartamento cada vez que quiera. El deber del propietario a no entrar en la casa o apartamento del arrendatario, en un contrato escrito se conoce como la garantía de posesión. Esta promesa dice que el arrendatario tiene el control de quién puede entrar a su apartamento o casa. Cite: Ashley Court Enterprises v. Whittaker, 249 N.J. Super. 552 (App. Div. 1991).

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¿Cuándo puede el propietario entrar en la vivienda del arrendatario? La ley permite que el propietario o sus trabajadores entren a la vivienda del arrendatario sólo en algunas situaciones especiales:

  • Si el arrendatario invita o le pide al propietario o alguno de sus trabajadores entrar.

  • Si el propietario tiene que inspeccionar el apartamento, pero sólo si:
    • la cantidad de veces es razonable—todos los días no lo es, de vez en cuando estaría bien;
    • a una hora prudente del día—a las 4 de la mañana no es prudente, 4 de la tarde podría estar bien, dependiendo de si el arrendatario se encuentra en casa en dicho momento;
    • y sólo después de haberle informado por anticipado al arrendatario de que viene a inspeccionar. Aviso por anticipado por lo general quiere decir: un mensaje escrito. Además quiere decir que por lo común el aviso se debe dar por lo menos un día antes de que el propietario quiera entrar a la vivienda. En el caso de los edificios que tienen tres o más apartamentos, hay una regla que requiere que el aviso se dé un día antes de que el propietario pueda entrar en un apartamento para hacer una inspección o para hacer alguna reparación. Cite: N.J.A.C. 5:10-5.1(c).

  • Si el propietario o alguno de sus trabajadores tienen que ingresar a la residencia para hacer mantenimiento o alguna reparación. Si no se trata de una emergencia, los empleados sólo pueden entrar a una hora razonable y después de haberle avisado por anticipado.

  • Si el propietario o sus obreros tienen que entrar para hacer una reparación urgente, el propietario no tiene que avisarle un día antes—o darle ningún aviso—si la emergencia es por algo que en verdad es peligroso o grave. Por ejemplo, el apartamento se está incendiando o hay un tubo roto y el agua se está filtrando por el piso. Aun en caso de una emergencia, el propietario deberá tratar de informarle de alguna forma, incluso si el aviso se trata sólo de una llamada telefónica.

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¿Qué pasa si el propietario entra sin permiso? Si el propietario o uno de sus trabajadores entran a su residencia sin que usted le haya dado permiso o no tienen ninguno de los motivos antes mencionados, dicha persona está quebrantando la ley. Usted debe enviarle al propietario una carta por correo certificado quejándose por lo que pasó. Guarde una copia para su archivo. También, puede llamar a la policía, ir a la comisaría o al tribunal local y entablar una demanda por “entrada ilegal”, (trespass), o por “hostigamiento”, (harassment), contra la persona que entró sin su permiso. Usted puede presentar una demanda por una entrada ilegal o por hostigamiento porque aunque el casero es el propietario del inmueble, dicha persona le ha dado a usted el derecho a la posesión de la vivienda.

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El mantenimiento del orden
Todo contrato le exige al propietario asegurarse de que todo arrendatario respete los derechos de los otros habitantes de la edificación. Si un arrendatario molesta a otro al tener música a alto volumen durante la noche o al destruir la propiedad, es la responsabilidad del dueño hacer que el inquilino pare de hacer tal cosa. Cite: Gottdiener v. Mailhot, 179 N.J. Super. 286 (App. Div. 1981). Pero para hacer que el propietario se responsabilice por el daño que cualquier arrendatario haya sufrido, alguno de los inquilinos le tiene que informar al propietario de la situación. Cite: Williams v. Gorman, 214 N.J. Super. 517 (App. Div. 1986), cert. denied, 107 N.J. 111 (1987).

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La renovación del contrato
Muchos contratos escritos tienen una sección dónde se indica cómo obtener un nuevo contrato cuando el actual llega a su fin. Por ejemplo, el documento podría decir que a no ser que el propietario o el arrendatario ponga fin al mismo, el convenio será renovado automáticamente por otro año.

Pero todo contrato anual que no sea renovado, tan pronto llegue a su fecha límite, automáticamente se convierte en un contrato mensual, o sea de mes a mes. Cite: N.J.S.A. 46:8-10.

Un contrato mensual se renueva por otro mes automáticamente, a no ser que el arrendatario o el propietario haga algo para terminar el actual. Esta regla se aplica incluso si el arreglo de arriendo es oral y no por escrito. Cite: N.J.S.A. 46:8-10.

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Los cambios al contrato
Cuando su contrato se termine, el propietario le puede ofrecer uno nuevo con cambios en las condiciones. Para poder hacerlo, el dueño debe darle una notificación escrita para terminar el convenio existente y ofrecerle uno nuevo, si usted acepta los cambios presentados. Dicha notificación debe explicar detalladamente los cambios que se harán.

Conforme a la Ley en contra del desalojo, un arrendatario puede ser desalojado por rehusarse a aceptar cambios sensatos en las condiciones del nuevo contrato. Para que sean “sensatos”, dichos cambios deben tener en cuenta las circunstancias y los intereses del propietario, al igual que los del arrendatario. Esto quiere decir que el propietario no puede hacer cambios que a sabiendas le van a causar a usted alguna dificultad innecesaria, a no ser que dicha persona tenga motivos muy grandes para hacerlo. Si el propietario de su vivienda le envía un aviso por escrito que contenga cambios en el contrato los cuales usted cree no son justos, envíele una carta al propietario describiendo los cambios que no tienen fundamento. Además, su carta debe decir que usted no aceptará el nuevo contrato a no ser que el propietario le ofrezca hacer cambios sensatos. Cite: 447 Associates v. Miranda, 115 N.J. 522 (1989).

Por ejemplo, al concluir su contrato, el propietario quiere cambiarlo e incluir el cobro por pagos tardíos si usted paga el alquiler después del quinto día del mes. El propietario sabe que usted no recibe el pago o el cheque de la asistencia hasta el tercer o cuarto día del mes, y que será muy difícil para usted pagarle el dinero del alquiler antes del día cinco. Usted se rehúsa a firmar el nuevo contrato y el propietario lo demanda ante el tribunal para tratar de desalojarlo. En el tribunal, el juez decidirá si el cobro por pagos tardíos no es razonable porque el propietario sabía que usted no puede pagar el alquiler antes del quinto día del mes y debería haber escogido una fecha posterior.

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